생초보 건축주의 전원주택 시공계약 체험기

부지를 매입하고, 집을 짓기로 결정한 후 건축에 대한 지식이 전혀 없던 생초보 건축주였지만 당장 마련할 수 있는 공사비 재원에 한계가 있어서 도급공사에 비해 상대적으로 저렴한 직영공사 방식으로 전원주택을 건축하기로 결정하였습니다.

직영공사 방식이지만 전문건설업체와 기본적인 시공계약을 체결하고 도움을 받아 전체적인 공사를 진행하였습니다. 그 과정을 돌이켜 보면서 전원주택의 시공계약에 대해 알아보도록 하겠습니다.

시공사 선정하기

우선 주변 전원주택 건축주들의 소개를 받아 지역의 3개 건설업체와 전국규모 업체 2곳을 대상으로 시공사 선정작업을 진행하였습니다. 저의 경우 시공사를 결정할 때 아래의 세 가지를 가장 중점적으로 고려하였습니다. 

첫째, 국토교통부에서 제정한 '소규모건축 목구조 기준'에 최대한 부합되게 시공하는 업체인가?

둘째, 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정을 최대한 건축주 의견을 반영하여 조정 가능한가?

셋째, 준공 후 하자처리에 적극적으로 임하는 가?

 

이 세 가지를 확인하기 위해 먼저 업체 사무실을 방문하여 각 업체에서 강조하는 것이 어떤 부분인지 확인하였습니다.

디자인적으로 멋진 집을 자랑하는 업체, 저렴한 평당 건축비를 내세우는 업체, 전국적인 사업실적을 강조하는 업체, 좋은 자재와 시공방식을 상세하게 설명하는 업체 등등을 만나면서 각 업체들의 성향을 파악할 수 있었습니다.

그리고 기존에 시공한 주택의 설계도면과 공사내역서등을 받아 보아서 구조재나 창호, 외벽 등에 어떤 자재를 사용하는 지도 살펴보았습니다.  

 

다음으로 각 업체들의 홈페이지나 블로그를 방문하여 시공 사례들을 확인하고, 시공과정을 설명한 부분들을 살펴보면서 목구조주택의 내진, 내화, 단열, 방수 등을 위한 노력들이 얼마나 어떻게 들어가는지 또한 주요 공정별로 꼼꼼하게 시공하는 지도 간접적으로 살펴보았습니다. 

 

이런 과정을 거쳐 하나의 업체를 마음속으로 결정하였습니다. 그리고 마지막 단계로 마음속에서 결정한 업체에서 시공한 집을 직접 방문하여 실제 거주하는 건축주에게 시공과정에서 업체에 대한 만족도, 준공 후 하자발생 여부와 하자처리에 대한 사항들을 확인하였습니다.

 

또한 해당 업체가 건축하고 있는 4개의 시공현장을 확인하여, 시간이 날 때마다 시공현장을 방문하여 공정별 시공과정을 지켜보았습니다. 이렇게 약 6개월간의 확인 과정을 거쳐 일을 맡길 수 있겠다는 확신이 들었을 때 해당 업체와 시공계약을 체결하였습니다 

시공계약하기

업체와 시공계약을 진행할 때 가장 고려하였던 부분이 주요 자재의 확정, 시공범위, 대금지급 시기였습니다. 

공사내역서를 통해 기초의 높이, 목구조재의 등급, 창호 성능, 내외단열 단열재 규격, 보일러 용량, 벽지 종류, 바닥재 사양, 외벽 마감재, 지붕 마감재, 데크 등의 자재를 확정하였고, 붙박이장, 신발장, 조명기구, 욕조, 세면대, 변기, 수전까지도 세세하게 시공범위를 최대한 명확히 하여 계약을 진행하였습니다.

 

또한 직영공사에서는 건축주로부터 공사대금을 받은 계약업체가 공정별로 섭외한 하도급업체의 인건비를 지급하지 않아 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 이러한 분쟁을 방지하기 위해서는 계약 대상 시공업체의 재무상태가 안정적이어야 하나 건축주 입장에서는 그 부분까지는 확인이 어려우므로 시공계약 시 공사비 지급 횟수를 나누고, 잔금 지급시기를 늦췄습니다.

 

계약금 지급 후 주요 공정이 완료될 때마다 공사비를 지급하는 것으로 제안하였으나, 거기까지는 협의가 되지 않아 계약금, 1차 중도금, 2차 중도금, 잔금으로 나누어 지급하기로 하였습니다.

 

계약시 계약금 20%, 기초공사 완료 후 목구조재 반입 시 1차 중도금 30%, 지붕골조공사 완료 후 2차 중도금 20%, 잔금 30% 로 계약하였습니다.

 

대신 잔금 지급은 준공허가가 떨어지고 보존등기 후 담보대출 진행하여 지급하는 것으로 지급시기를 최대한 늦추었습니다. 잔금 지급시점이 준공 후 약 2개월이 지난 시점이어서 실제 입주 후 소소한 보수처리건이나 서비스 요청 건들은 업체에서 신속하게 처리해 주었습니다. 

시공계약 시 특약 추가하기

사전 조사를 통해 믿을 수 있는 시공업체와 계약을 진행하더라도 만약에 발행할 수 있는 문제나 분쟁을 대비하기 위하여 계약서에 아래의 특약사항을 추가하는 것이 좋습니다.

 

1. 공사 진행 중 시공물량 변경에 따른 계약금액 변경이 아닌 단순 자재비 상승 등에 따른 계약금액 변경은 없다

2. 계약된 공사의 이행을 위한 이행보증보험증권 발급(계약금액의 10%~20% 수준)

3. 준공 후 발생 한 하자처리 이행을 위한 하자이행증권 발급(계약금액의 5%~10% 수준)

 

건축주의 의견을 최대한 반영하여 시공업체와 계약을 진행하시고, 계약서 각 조항의 문구에 대해서는 가급적 주위의 전문가들 도움을 받아 충분히 검토한 후 계약을 하는 것이 바람직합니다. 

 

이상으로 전원주택의 시공계약 사례를 간략하게 알아보았습니다.