주택건축 방식의 종류와 장단점 알아보기

소규모 주택을 건축하는 방식에는 크게 직영공사와 도급공사로 분류할 수 있습니다. 
각각의 건축방식에 따라 장단점이 뚜렷하므로 이에 대해 알아본 후 자신의 상황에 맞는 건축방식을 결정하여 주택시공을 진행하여야 합니다. 

직영공사 방식

직영공사는 말 그대로 건축주가 직접 주체가 되어 주택을 시공하는 방식입니다. 건축주의 이름으로 착공계를 제출하고, 건축주의 이름으로 산재보험 등에 가입하여 공사를 진행하게 됩니다. 

 

건축주는 전체적인 공정 계획을 수립하여 자재를 구입하고, 토목, 기초, 골조, 내 외장, 지붕, 전기, 설비공사 등 각 공정별로 시공팀을 섭외하여 작업 지시를 하고, 현장에서 작업을 관리하고, 공사 진척도에 따라 인건비를 지급하여야 합니다.

이 방식은 건축주가 건축에 대한 경험이나 전문지식을 보유하여 건축에 대한 이해도가 높아야 진행할 수 있는 방식이며, 건축주가 자신의 시간 거의 대부분을 공사 현장에 할애할 수 있어야 가능합니다. 더불어 공사 진행 중에 발생할 수 있는 안전사고의 책임도 건축주에게 있으므로 건축주의 부담이 상당히 크다고  할 수 있습니다. 

 

이러한 어려움에도 불구하고 상당수의 주택건축이 직영공사 형태로 이루어지고 있는 이유는 도급공사에 비해 공사비를  줄일수 있기  때문입니다. 도급업체에게 지급하여야 할 이윤, 기타 관리비용과 공사비의 10%인 부가기치세(VAT) 등을 감안하면 한정된 재원으로 주택건축을 진행하는 건축주 입장에서는 직영공사를 우선적으로 생각할 수밖에 없습니다.

 

일반적으로 대다수의 건축주는 건축에 대한 전문적인 지식이나 경험이 절대적으로 부족하므로 전문성을 보완하는 형태로 직영공사를 진행합니다. 설계나 시공에 직접 참여하지는 않으나, 건축주를 대신하여 자재관리, 시공관리 등 전체적인 공정을 관리할 수 있는 건축전문가를 고용하여 공사를 진행하기도 합니다.

 

그렇지만 대부분의 직영공사는 일반(전문)건설업 면허를 가진 건축시공 대행업체를 통하여 이루어집니다. 물론 건설업 면허가 없는 대행업체도 있습니다.

 

건축주가 건축시공 대행업체를 선정하면 해당 업체가 전체적인 공정계획을 수립하고 시공관리를 하게 됩니다.
자재를 조달하여 주요 공정을 직접 시공하고 기타 공정에 대해서는 관리하는 시공팀 또는 지역 시공팀을 섭외하여 단계별로 공정을 진행하여 준공까지 마무리합니다. 건축시공 대행업체의 업무 범위는 건축주와 협의하여 진행하면 됩니다.

 

건축시공 대행업체가 일괄 시공관리를 하더라도 건축주 이름의 직영공사이므로 건축에 대한 민원이나 사고 발생 시 건축주가 책임을 지고 해결해야 하는 부분은 동일합니다.    

도급공사 방식

직영공사는 건축주가 일정 수준 이상 건축에 대한 지식과 경험을 가지고 있어야만 진행할 수 있는 방식인 반면 도급공사 방식은 전문적인 업체가 전체적인 건축시공을 관리하므로 건축주의 부담이 상당 부분 경감됩니다.

 

건축연면적이 200제곱미터 이상일 경우와 5천만 원 이상의 건설공사계약은 반드시 종합건설업 면허를 가진 업체와 계약하여 건축을 진행하여야 합니다. 전문 업체 책임하에 건축시공이 이루어지므로 건축주의 부담이 줄고, 이행관리 및 사후관리도 보증증권 등을 통해 담보할 수 있으므로 안정적인 시공이 이루어질 수 있습니다.

 

도급계약의 공사비에는 자재비, 인건비, 일반관리비, 기업이윤 및 부가가치세(VAT) 등이 포함되므로 건축비 부담이 직영공사에 비해 상승하는 것은 당연합니다. 

 

도급공사 방식에서 한 가지 더 고려해야 할 부분은 건축연면적이 200제곱미터 이하이면 종합건설업 면허를 가지지 않은 업체와 계약을 체결하여 건축시공을 의뢰할 수는 있으나 이 경우 대부분 공사금액이 5천만 원을 초과하므로 도급계약이 아닌 건축시공 대행계약이라 할 수 있습니다.

즉 형식상으로는 도급공사 방식이지만 실질적으로는 직영공사 방식이 되어 건축주가 모든 것을 책임져야 되는 부분입니다. 

 

그러므로, 도급공사 방식으로 주택을 시공할 경우 반드시 종합건설업 면허 보유한 업체인지를 확인하여야 합니다.  

또한 이전 글에서 말씀드렸던 농촌주택개량사업의 저리 융자를 받기 위해서는 건축 공사비에 대한 증빙이 필요한데 대부분 세금계산서 제출을 요구합니다.  이 부분도 고려하여야 합니다.

 

이상으로  전원주택을 시공하기 위한 직영공사 방식과 도급공사 방식의 장단점을 간략히 살펴보았습니다.